Cooperativas de viviendas y Comunidades de bienes (o de propietarios) vienen siendo desde hace décadas, y aún más en la época de la burbuja inmobiliaria, dos fórmulas a través de las cuales acceder a una vivienda a precio de coste. Resultan más asequibles económicamente que las demás viviendas que se ofertan en el mercado, ya que desaparece el beneficio del promotor. Sin embargo, hay que tener claro que aunque el fin de ambos modelos es el mismo, los derechos y responsabilidades de cooperativistas y comuneros son muy diferentes, al igual que las ventajas y desventajas de cada entidad.

Seguridad Jurídica

En primer lugar hay que señalar que una COOPERATIVA DE VIVIENDA tiene personalidad jurídica propia, mientras que una COMUNIDAD DE BIENES carece de ella, por lo que se rige por el Código Civil (artículos 392 a 406). En este sentido hay que señalar la VENTAJA que supone que las COOPERATIVAS se rijan por un marco legal muy exhaustivo y una regulación específica (Ley Estatal y Leyes autonómicas de Cooperativas), proporcionando mayor seguridad jurídica en cuanto a su funcionamiento (auditorias de cuentas, comisiones, recursos internos, impugnación judicial de acuerdos…).

Por su parte, las COMUNIDADES DE BIENES, no tienen ley o normativa concreta, excepto los pocos artículos del Código Civil ya aludidos. Se regulan por la libre voluntad de las partes, que establecen un contrato que suele llevar la forma de escritura pública notarial de constitución de la comunidad con la aprobación de los estatutos que regulan su funcionamiento. Esto hace que la constitución de una COMUNIDAD DE BIENES sea ágil y sencilla. Además, son dinámicas a la hora de operar, aunque sus miembros pierden parte de su poder en favor de la entidad gestora.

Estas diferencias implican lo siguiente, que es la cuestión de la responsabilidad de cada miembro.

Responsabilidad

Otra de las VENTAJAS de las COOPERATIVAS es que El SOCIO de estas entidades tiene su responsabilidad limitada únicamente al capital social que aporta en el momento de la constitución. Esto significa que en caso de tener que hacer frente a deudas con terceros, sea cual sea el importe de ésta, nunca tendrá que responder con su patrimonio personal, a diferencia de lo que sucede en las comunidades de bienes.

La responsabilidad del COMUNERO es ilimitada y solidaria con el resto de comuneros, debiendo responder ante terceros por deudas u obligaciones de la comunidad de bienes con su patrimonio personal. En caso de que se llegue a esta situación el pago no ha de ser inmediato, sino cuando los impagos o las deudas desembocan en una reclamación judicial.

Titularidad

Otra de las diferencias que existen entre Comunidades de propietarios y las Cooperativas, se refiere a la propiedad. Los COMUNEROS son copropietarios por cuotas de la titularidad del suelo y de sus viviendas desde el principio. Esto supone que no va a existir una escritura de compraventa, puesto que no hay transmisión una vez que la vivienda está construida, lo que deriva en un ahorro fiscal. Es decir, una vez entregadas las viviendas, se disuelve la comunidad de bienes y se constituye la Propiedad Horizontal.

Por el contrario los socios COOPERATIVISTAS sólo son propietarios de su vivienda en el momento final en la que se les adjudica tras su finalización.

Además del precio más reducido de la vivienda y de la posibilidad de participar activa y directamente en el desarrollo del proyecto de la vivienda, otra de las ventajas de adquirir una vivienda en régimen de Cooperativa o de Comunidad de propietarios es que es más fácil acceder al crédito, aunque para conseguir esta financiación las entidades bancarias exigen que los proyectos de las comunidades y las Cooperativas estén casi totalmente cubiertas antes de comenzar la promoción.

En resumidas cuentas, el objetivo de estas dos opciones es embarcase en una compra de vivienda con la mayor seguridad jurídica, sin cubrir riesgos de responsabilidad, y obtener una vivienda de calidad y a precio de coste.